חוברת מידע
בנושא הדיור הציבורי
ושכירות בשוק הפרטי
הפקת החוברת:
עו"ד משה סימו
מנברו שמעון
לאה בטבבו
גדי מלקו
אגודה ישראלית למען יהודי אתיופיה
בשיתוף עמותת סינגור קהילתי
אגודה ישראלית למען יהודי אתיופיה
Israel Association for Ethiopian Jews (IAEJ)
רח' פייר קינג 28,קומה ב' ירושלים 93169
טלפון: 02-6789673 פקס: 02-6790412
[email protected], Web-site://www.iaej.co.il/new
אוקטובר 2003
© כל הזכויות שמורות
הקדמה
אגודה ישראלית למען יהודי אתיופיה בשיתוף עמותת סינגור קהילתי מירושלים שמחים להגיש לכם, חוברת מידע בנושא הדיור הציבורי. חוברת זכויות זו הינה חוברת ראשונה בסדרה של חוברות זכויות שבדעת האגודה להוציא לעיונם ולשימושם של בני הקהילה.
דיור ציבורי משמעו- הדירות שנבנו על ידי רשויות המדינה או רשויות העיר בכדי לספק מגורים לשכבות האוכלוסייה שהכנסתם בינונית ומטה, ודירות אלו מנוהלות על ידי חברות לדיור ציבורי כמו: עמיגור, עמידר, חלמיש, פרזות.
משפחות רבות מקרב הקהילה מתגוררות בדירות שמנוהלת על ידי חברות לדיור ציבורי, ועל כן מצאנו לנכון להוציא חוברת העוסקת בנושא הדיור הציבורי, ולהביא בפניכם את המידע הרלוונטי הנוגע לזכויות הדיירים בדיור הציבורי.
בחוברת זאת תמצאו מידע רלוונטי הנוגע לזכויות הדיירים בדיור הציבורי וכן מידע אודות הזכויות של שוכרי דירות בשוק הפרטי.
החוברת עוסקת ב- 3 נושאים מרכזיים:
1- זכויות שוכרי הדירות בדיור הציבורי- החוברת תפרט את הזכויות של הדיירים וחובתן של החברות על פי הדין, לבצע תיקונים של ליקויים שונים המתגלים בדירה שבהחזקתכם.
1
2- זכויות רכישה של דירה בדיור הציבורי – בחוברת תמצאו פירוט של עיקרי מבצע " קנה ביתך", המאפשר לדיירים בדיור הציבורי הגרים בדירות של דיור ציבורי במשך למעלה מ – 12 שנים, לרכוש את הדירות בהנחה משמעותית, ולהפוך להיות הבעלים של הדירה. משכו של "מבצע קנה ביתך" מוגבל עד ל – 13.12.2004, ועל כן מי שברצונו לממש את זכאותו לקניית דירתו להזדרז ולפנות לחברות המשכנות, פן יאחר את המועד.
3- זכויות של שוכר דירה בשוק הפרטי- בו יפורטו המלצות ופירוט זכויות דיירים השוכרים דירה בשוק הפרטי.
אנו תקווה שתמצאו בחוברת זו את כל המידע הדרוש לכם לשם מימוש זכויותיכם בדיור הציבורי, אם כשוכרים ואם כמי שבמבקשים לקנות את הדירות במסגרת המבצע "קנה ביתך".
חוברת זו הינה חוברת מידע, ואינה מהווה תחליף לקבלת ייעוץ קונקרטי, בבעיות שהינכם נתקלים כדיירים בדיור הציבורי. האגודה הישראלית למען יהודי אתיופיה, ועמותת סינגור קהילתי, ישמחו להעמיד עצמם לרשותכם לצורך כל הבהרה או השלמה שתידרש. וכן נשמח ללוותכם בתהליך הרכישה של הדירות, וכן במתן ייעוץ אודות זכויותיכם כשוכרי דירות בדיור הציבורי.
בברכה,
אגודה ישראלית למען יהודי אתיופיה
הדיור הציבורי
מכירת דירות לדיירים
דיור ציבורי – מגורים שנבנו על ידי רשויות המדינה, או רשויות העיר בכדי לספק מגורים לשכבות האוכלוסייה שהכנסתם בינונית ומטה, דירות המגורים מנוהלות על ידי חברות לדיור ציבורי כמו: עמיגור, עמידר, חלמיש, פרזות.
מה קורה היום?
הממשלה החליטה לאפשר לדיירים בדיור הציבורי לרכוש את הדירות בהנחה משמעותית, וזאת על פי התנאים של חוק הדיור הציבורי של ח"כ רן כהן (החוק המתוקן), וזאת עוד בטרם הושלם תהליך החקיקה בכנסת. תוקף המבצע הוא ל 5- שנים עד 31.12.04
עיקרי תנאי המכירה:
למי יש זכאות לרכוש את הדירות ?
בעלי ותק של יותר מ – 12 שנים יוכלו לרכוש את הדירה מייד.
בעלי ותק של 7 שנות מגורים (נכון ליום 1/1/2000) – יוכלו לרכוש את הדירה כאשר יגיעו לוותק של 12 שנים.
בעלי ותק של בין שנתיים ל – 7 שנים – זכאים להנחה של 7.5% ממחיר הדירה וגם למשכנתא לזכאים.
דייר ממשיך– בנים, נכדים, בני זוג כולל ידועים בציבור והורים יוכלו לרכוש את הדירה אם התגוררו עם הזכאי שנפטר או שעבר למוסד סיעודי לפחות 3 שנים לפני מועד הפטירה/ מעבר.
לא זכאים– דיירים בדמי מפתח, דירים בדיור מוגן לקשישים, דיירים במרכז קליטה.
חישוב ההנחה:
v ההנחה תופחת ממחיר הדירה כפי שקבע שמאי
ממשלתי.
v סכומי ההנחה הם למחיר דירה של עד 607,130
ש"ח (נכון ל 16.1.01)
v ההנחה תהפוך למענק כעבור 5 שנים בתנאי שהייתה בשימוש הזכאי. ניתן למכור את הדירה בתקופה זו רק אם תרכש בכספי המכירה דירה חלופית למגורי הזכאי.
1. למתגוררים מעל 12 שנים עד ליום
1/1/2000
3% לכל שנת מגורים עד 90% הנחה, מי שלא ירכוש מייד את הדירה יקבל הנחה מצטברת נוספת לכל שנה:
1.5% לשנה הראשונה
1.5% לשנה השניה
1% לשנה השלישית
1% לשנה הרביעית.
סך הצבירה הנוספת לא תעלה על 5%.
2. למתגוררים בין 7 ל – 12 שנים
הנחה של 3% לכל שנת מגורים עד ליום 1/1/2000 ובנוסף יצברו עד לשנה ה 12- (ורק אז יוכלו לרכוש את הדירה):
3% לשנה הראשונה
2.5% לשנה השניה
2% לשנה השלישית
1.5% לשנה הרביעית
1% לשנה החמישית
סך הצבירה לא תעלה על 10%
חישוב ההנחה לנכים 100% וגם המרותקים לכסא גלגלים
4% הנחה לכל שנת מגורים
ההנחה המקסימלית תהיה 95%.
סכומי ההנחה הם למחיר דירה של עד 610,696 ש"ח. (נכון ל 16.1.01)
שאר הכללים זהים.
חישוב ההנחה לדיירים ממשיכים
ההנחה תינתן על כל שנות מגוריהם בדירה מעל גיל 18 ובהתאם לשאר הכללים. אם הדייר הממשיך הוא בן זוג אז תחשב כל תקופת המגורים.
משכנתא
מי שלוקח הלוואה מבנק למשכנתאות זכאי לריבית מסובסדת בשיעור של 4.5% לתקופה של 12 שנה. ליתר שנות המשכנתא הריבית תהיה ריבית שוק.
מדוע יש צורך בלהיאבק למען חקיקת החוק ?
למרות שמכירת הדירות החלה, אנו נמשיך לפעול למען השלמת החקיקה.
לחוק יש כוח רב יותר מאשר להחלטת ממשלה.
1. חוק לא ניתן לביטול אלא על ידי חקיקה של הכנסת, ואילו תכנית ממשלה ניתנת לביטול בישיבה רגילה של הממשלה.
2. חוק מעגן את זכויותינו באופן ברור וחד משמעי כחלק ממכלול החוקים במדינה ואילו לתכנית או החלטת ממשלה אין אחיזה משמעותית, וניתן לשנות את כולה או חלקים ממנה בכל רגע נתון.
חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה בדיור הציבורי
ניגשתם לרכוש את דירתכם? לפני חתימת החוזה והתשלום חשוב לדעת:
1. הוכחת ותק:אם אתם מתקשים להוכיח את מלוא
הוותק שלכם, והחברה המשכנת טוענת לוותק נמוך יותר, ניתן להוכיח את הוותק באמצעות אישורים מהרשויות השונות כגון: עירייה, משרד הפנים, חברת החשמל ובזק.
2. הערכת שמאי מופרזות:השמאי הממשלתי העריך
לדעתכם את דירתכם יותר מהשווי האמיתי שלה ולא התחשב בהשקעתכם בדירה? זכותכם לערער על ידי שמאי שלישי (על חשבונכם).
3. דיירים ממשיכים:על פי המבצע לדיירים
ממשיכים יחושב הוותק מגיל 18. משרד האוצר רוצה שהוותק יחושב מיום חתימת החוזה. הנושא נמצא בבדיקת משרד המשפטים.
4. חתימה על חוזה מגביל:אם רוצים להחתים
אתכם על חוזה שלא מאפשר לכם למכור את הדירה בתוך 5 שנים, גם לא עבור רכישת דירה חלופית – זה לא תקין.
דיירי עמידר, עמיגור ופרזות
זכותכם לתיקונים ולתחזוקת דירתכם
חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי התשנ"ח 1998 התקבל בחודש יולי 1998. חוק זה מבטיח:
א. לדיירים תיקונים ותחזוקת הדירות על ידי החברות המשכנות.
ב. לדיירים ממשיכים את הזכות להתגורר בדירה בהם הם גרים.
ג. החוק נועד לעגן ולהגן על זכויות הדייר השוכר ואין להתנות עליו אלא לטובת השוכר.
זכויותיכם לתיקונים בדירתכם:
לפני חתיכות חוזה שכירות זכותכם:
v לבדוק את הדירה לפני החתימה על חוזה השכירות (בעצמכם, או באמצעות בעל מקצוע).
v לדרוש שיתוקנו פגמים בדירה המונעים מגורים בתנאים הולמים. תיקון הפגמים יעשה לא יאוחר מ- 60 יום ממועד החתימה על חוזה השכירות או ממועד הכניסה לדירה (המוקדם בין השניים).
לאחר הכניסה לדירה זכותכם:
על פי חוק, חברת הדיור הציבורי (עמידר, עמיגור, פרזות וכו') חייבת לתקן כל אחד מהליקויים שיפורטו בהמשך, ובתנאי שהם נובעים מבלאי סביר או מחסר.
לא יתוקנו ליקויים שנובעים מ:
א. מעשה זדון, או שימוש בלתי סביר.
ב. ביצוע שינוי בדירה, הוספה או תיקון שנעשו על ידי הדייר מבלי שקיבל מהחברה אישור בכתב ומראש לבצע אותם.
רשימת הליקויים בהם החברה
חייבת לטפל:
1. צנרת ואספקת מים: תיקון צנרת מים, תיקון אביזרי החיבור/הסתעפות, מתקן מקלחת וברזי מקלחת בלבד.
2. דוד חימום: דוד חשמל או דוד שמש לפי העניין.
3. אינסטלציה סניטרית: צנרת ביוב, מחסומי רצפה,
שרוולי אסלה, קופסאות וצינורות ביוב.
4. מערכת חשמל דירתית: העדר או פגם בטיחותי
באחד מאלה:
א. לוח חשמל
ב. חיווט (חוטי חשמל)
5. נגרות ואלומיניום: תיקון/התקנה של:
א. דלת הכניסה
ב. חלונות חיצוניים (לא כולל הזכוכית)
6. ריצוף: תיקון/ התקנה במקרה של העדר מרצפות
או פגם בטיחותי בהן.
7. איטום:
א. איטום ותיקון סדקים, מרווחים ותפרים בגג ובקירות, כולל בחיפוי קירות שעלולים לספוג רטיבות.
ב. תיקון/התקנה במקרה של העדר אריחים בקירות אמבטיה או ברצפת חדרי רחצה ושירותים שעלולים לספוג רטיבות במהלך השימוש הרגיל בחדרים או, או במקרה של שקע בהם.
ג. איטום ותיקון סדקים ומרווחים בין כיור למשטח שיש/משטח חרסינה לבין מרצפות או משטח שיש ובין קופסת ביקורת/מחסום לבין מרצפות או משטח אחר.
8. שונות: תיקון פגמים ביציבות של: דלתות
פנימיות, מעקות, סורגים, מסתורי כביסה ומחיצות.
מועדי תיקון:
החברה המשכנת חייבת להתחיל בתיקון בהתאם לדחיפות התיקון.
א. פגמים דחופים: החברה חייבת להתחיל בתיקון מיד.
ב. פגמים שאינם דחופים: החברה חייבת להתחיל בתוך 60 יום ולהשלים בתוך פרק זמן סביר.
זכות ערעור:
במקרה ובדירה בה אתם גרים קיים ליקוי או חסר שלא נכלל בסל השירותים לו מחויבת החברה, הנכם זכאים להגיש בקשה לוועדת חריגים אשר יכולה לקבוע תיקונים/התקנות שאינם נכללים בסל, בהתאם לבעיה ובהתאם למצבו הכלכלי והסוציאלי של הדייר.
ממומלץ להגיש את הפניה בכתב, ולשמור העתק מהפנייה. חברה הדיור חייבת להשיב לכל פניה תוך 30 יום מיום קבלת הפנייה.
כתובת משרד הבינוי והשיכון: ת.ד 18110, ירושלים 91180.
טופס מילוי לבקשה:
לחברת עמידר / עמיגור / פרזות, (מחק את המיותר)
שלום.
אני החתום/ה מטה, מבקש/ת לבצע תוך זמן הנקבע בחוק את התיקונים הנדרשים בדירתי על פי הסעיפים המסומנים בטופס, וכן לשלוח לי תשובה בכתב לבקשתי זו.
בברכה,
חתימה: __________________________________
פרטים אישיים: _____________________________
שם: _____________________________________
כתובת: ___________________________________
טלפון: ___________________________________
ברצוני להסב את תשומת לבכם לבעיות נוספות בדירה:
___________________________________________________________________________________________________________________________
טופס דיווח על מצב הדירות ובקשה
לבצע תיקונים
נא סמן/י Ö ליד הסעיפים הדורשים תיקון
רשימת תיקוני החובה שבאחריות החברה המשכנת:
צנרת ואיסטלציה
תיקון צנרת מים
מתקן מקלחת
ברזים במקלחת
צנרת ביוב
קופסאות ביוב
שרוול אסלה
מערכת חשמל דירתית – העדר או פגם בטיחותי באחד מאלה:
לוח חשמל
חוטי חשמל
נגרות ואלומיניום
תיקון / התקנה של העדר
תיקון / התקנה חלונות חיצונים למעט זגוגית
ריצוף – תיקון במקרה של העדר
מרצפות או פגם בטיחותי בהן.
תיקון דוד שמש
דוד חשמל או דוד שמש
איטום
איטום ותיקון סדקים, מרווחים ותפרים בגג ובקירות ( כולל בחיפוי קערות שעלולים לספוג רטיבות).
איטום ותיקון אריחי אמבטיה וחדרי שירותים.
איטום ותיקון סדקים ורווחים בין כיור למשטח שיש / משטח חרסינה לבין הריצוף או למשטח שיש.
תיקון פגמים ביציבות של:
דלתות פנימיות
מעקות
סורגים
מסתור כביסה
מחיצות
זכויות של דיירים ממשיכים, מהו דייר ממשיך?
אם אתם?!
¨ בן/בת זוג לרבות ידוע/ה בציבור, בן/בת, נכד/נכדה,
הורה, או שהזכאי היה אפוטרופוסכם.
¨ גרתם בדירה 3 שנים לפחות בסמוך למועד בו קרוביכם נפטרו או עברו להתגורר במוסד סיעודי.
¨ אין לכם דירה או רכוש אחר המשמש לצורך
מגורים.
החוק מאפשר לכם להמשיך ולהתגורר בדירה עם
משפחותיכם.
זכויות דייר ממשיך:
¨ להמשיך ולהתגורר בדירה עם קרוביו.
¨ לחתום על חוזה שכירות עם החברה לדיור ציבורי,
בתנאים הזהים לחוזה המקורי.
¨ לשלם שכר דירה בשנתיים הראשונות למגורים בדירה כפי ששולם עד כה. לאחר שנתיים יקבע שכר הדירה לפי כללי הזכאות שקובע משרד הבינוי והשיכון.
אם הדייר הממשיך זכאי לפי כללי משרד הבינוי והשיכון לשלם שכר דירה נמוך יותר מכפי ששילם הדייר שנפטר או
שעבר למוסד סיעודי, אז יוכל לשלם את שכר הדירה הנמוך גם בשנתיים הראשונות.
מידע לשוכרי דירות בשוק הפרטי
מה כדאי לדעת/לבדוק לפני שחותמים על חוזה שכירות?
1. חשוב לוודא שמי שמשכיר את הדירה הוא אכן מי שמתיימר וכי יש בידיו את הכח והזכות להשכיר את הדירה. כדאי לנסות לברר עליו פרטים ומומלץ לגשת לטאבו (מרשם המקרקעין) ולהוציא נסח שמפרט מי הבעלים של הדירה.
2. יש לבדוק היטב את הדירה מבחינת כיווני אויר, אור, רעש, סימני רטיבות ובעיקר לבדוק אם יש פגמים וליקויים בדירה. אם כן-כדאי לערוך פרוטוקול, יחד עם המשכיר, ולפרט בו את מהות הפגמים ומיקומם.
3. כדאי להקפיד לבדוק את המונים בתחילת תקופת השכירות (מונה המים, החשמל, וכו') ולרשום את המספרים המופיעים בהם כדי שניתן יהיה אחר כך לחשב את הסכום שכל צד צריך לשלם.
4. כדאי לוודא שיש בחוזה סעיף בו מתחייב המשכיר לתקן על חשבונו ותוך זמן סביר פגמים וליקויים הנובעים מבלאי סביר.
5. כדאי לוודא שהחוזה יכלול סעיף אופציה-המשך הארכת תקופת השכירות, וסעיף המאפשר לשוכר להפסיק תקופת השכירות שלו לפני סיומה על פי החוזה ולמצוא דייר אחר במקומו. עדיף שלמשכיר לא תהיה הזכות לפנות אתכם לפני סוף תקופת השכירות, אולם מקובל להעניק לו זכות זו במקרים מסויימים. בכל מקרה יש לוודא כי תהיה חובה על המשכיר לתת הודעה מוקדמת של חודשיים לפחות, אם ברצונו לפנות אתכם לפני תום החוזה.
6. רצוי שהסכומים עליהם יסוכם – הן לגבי שטר הביטחון והן לגבי תשלום בגין איחור יהיו סכומים סבירים.
7. אם בעל הבית יבקש בטוחות, יש לוודא כי יוכל לממש אותן רק לאחר שיתן הודעה מוקדמת על כך, כדי לאפשר לכם לנקוט בפעולות הדרושות למניעת מימוש הבטוחות אם אין מקום לכך, וכן למנוע מהמשכיר לממש את הבטוחות על פי שיקול דעתו הבלעדי. לא לשכוח את הבטוחות מהמשכיר בתום תקופת השכירות.
8. יש להקפיד בנוסח החוזה כך שהשוכר יקח על עצמו לשלם רק את המיסים החלים על הדייר בגין ארנונה, חשמל, מים טלפון וכד', ולא יחויב בתשלומים החלים על הבעלים.
מהן זכויותיהם של דיירים במהלך השכירות?
שימו לב!
זכויות אלו קיימות רק בתנאי ולא סוכם אחרת בין הצדדים.
1. המשכיר חייב למסור את הדירה לשוכר בתאריך שנקבע בהסכם. אם לא סוכם על מועד המסירה, תהא המסירה תוך זמן סביר לאחר חתימת ההסכם.
2. המשכיר חייב למסור לשוכר נכס –דירה שתתאים מבחינת סוגה ותכונותיה למה שהוסכם ביניהם.
3. המשכיר חייב לתקן בדירה, לאחר שקיבל הודעה על כך מהשוכר תוך זמן סביר, כל פגם אשר נובע מבלאי סביר או משימוש רגיל בדירה שמפריע לשימוש בדירה לפי ההסכם או לפי המקובל.
4. אם המשכיר לא מתקן פגמים למרות שהשוכר מבקש זאת ממנו, השוכר יכול לתקן את הליקויים בעצמו ואז לדרוש את החזרת ההוצאות מהמשכיר או להפחית את דמי השכירות שהוא משלם. אם הוא בוחר לתקן – עליו להודיע על כך למשכיר, חוץ ממקרה שהתיקון דחוף.
5. לפני שהמשכיר בא לדירה לבדוק אותה ולערוך בה תיקונים הוא חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולהפריע כמה שפחות.
6. השוכר זכאי להשתמש בדירה במשך תקופת השכירות ללא הפרעות מצדו/או מטעמו של המשכיר.
7. אם השוכר רצה להפסיק את השכירות שלו ולהביא דייר אחר, עליו להשיג את הסכמת המשכיר. אם בחוזה המשכיר הסכים להחלפה – אין בעיה. אם לא נקבע דבר בחוזה והמשכיר לא מסכים מטעמים לא הגיוניים – יכול השוכר לעשות את העסקה ולהביא דייר חדש גם בלי הסכמת המשכיר. השוכר יכול לפנות לבית המשפט כדי שבית המשפט יאשר את העסקה.
שכירות באמצעות תווך:
במידה והינך חותם על חוזה שכירות באמצעות מתווך, חשוב לשים לב באם בחוזה שהמתווך, מחתים אותך עליו יש סעיף המחייב אותך לשלם לו דמי שכירות בגובה השווה לדמי השכירות לחודש + מע"מ עבור כל שנה הינך ממשיך לשכור את הדירה.
נציין כי מקובל שתשלום של חודש שכירות ישולם לידי המתווך בעבור כל שנה משנת השכירות עליהן חתמת באמצעות המתווך.
אולם אין מקובל שתמשיך לשלם חודש שכירות למתווך במקרה שאתה מאריך את תקופת השכירות שלא באמצעות המתווך.
לכן זהירות!!!
אל תסכים לחתום למתווך על הסכם שדורש ממך תשלום של חודש שכירות עבור כל שנה בה הינך ממשיך לשכור את הדירה, שכן אם תחתמו אתה והמשכיר על הסכם זה, תהיו מחויבים לשלם חודש שכירות של כל שנה משנת השכירות את הדירה גם אם לא חתמתם על המשך השכירות באמצעות המתווך.
|
לפרטים נוספים בתחום הדיור הציבורי, ניתן לפנות לעמותת סינגור קהילתי
עמותת סינגור קהילתי :עמותת סינגור קהילתי היא ארגון התנדבותי, ללא כוונת רווח, ללא השתייכות פוליטית, המבוסס בקהילה, ואשר מטרתו להעצים את כוחם של תושבי שכונות מצוקה להכיר את זכויותיהם החברתיות וזכאויותיהם הסוציאליות, ולהגן עליהן. העמותה מסייעת ומייעצת בתחומים רבים ומגוונים
ללא תשלום.
מרכזי הסינגור של העמותה ממוקמים בירושלים ב"ש:
ירושלים
צומת פת, רחוב יהודה הנשיא 1
ת.ד 30081, ירושלים 91300
טלפון:02-6782997 פקס:02-6783491
באר – שבע
מרכז גילת, ת.ד. 4159, באר-שבע 84141
טלפון:08-6496869 פקס: 08-6480110
כן ניתן לפנות :
לאגודה ישראלית למען יהודי אתיופיה
|
